不进则退的市场环境下蓝光发展又一次做到了逆流而上

房产 2020-06-16 11:27:28

变量,是白银时代的显著特征,想要跑赢并非易事,如何做到那1%成功的少数派,考验的是一家企业的功底。

不进则退的市场环境下,蓝光发展(600466,股吧)又一次做到了逆流而上。

千亿房企中,蓝光发展显得特立独行,一定程度上对于追求成长的企业有一定的学习借鉴意义。那么,蓝光发展韧性十足是如何炼成的?

或许,通过复盘来找寻答案并不难,但绝非简单的复制,因为蓝光的“作业”是抄不会的。

01

奋楫者

随波逐流?还是激流勇进?这一定是房企在2019年面临的一道选择题,毕竟宏观层面依旧未见更大的放松,而且市场竞争更加激烈。

2019 年,中国房地产市场运行的政策环境在一季度“小阳春”后整体偏紧,全年延续“房住不 炒”主基调,管理层并首次提出“不将房地产作为短期刺激经济的手段”,四季度在“因城施策”下部分城市虽然出现边际放松,但未出现全面放开迹象。

2019年,商品房销售面积 171,558 万平方米,同比下降 0.1%。商品房销售额 159,725 亿元, 同比增长 6.5%,增速比 2018 年回落 5.7 个百分点。综合看,2019年商品房销售增速较前两年明显放缓。

调控不放松,销售增速放缓的大背景下,诸多房企承受了很大的压力。业绩呈现两极分化走势,甚至出现大鱼吃大鱼的并购现象,此外部分房企进行了资产置换重组以及控股权变更,断臂求生已经成为普遍共识。

此外,规模房企竞争白日化,市场竞争激烈,2019 年房地产行业集中度进一步提升,梯队竞争加剧,龙头房企竞争更加激烈。

截至2019年末,TOP10、TOP30、TOP50 房企的权益销售金额集中度已分别达到近21.4%、35.7%、43.5%。

没有危机意识是最大的危机所在,而企业的韧性可以抵御风险,蓝光发展深谙其道。

多重压力下,蓝光发展逆势实现规模稳步增长,同时还实现了利润的大幅提升。

2019年报显示,蓝光发展房地产业务实现销售面积1,095.30万平方米,同比增幅36.63%;实现销售金额1015.37亿元,同比增幅18.70%。其中,权益销售金额715.40亿元。

在城市布局方面,蓝光发展遵循国家战略规划,精准把握城市群及城市发展规律,聚焦于未来中国人口增长高地, 采取“1+3+N”的城市战略布局,通过深耕及拓展并举,不断强化新一线、二级及强三线的投资占比。

2019年,蓝光发展通过收并购、合作开发、产业拿地、代工代建等多元化拿地模式新增项目48个,总建筑面积约1,121万平方米,其中新一线和二线占比60%、强三线占比40%;截止报告期末,待开发建筑面积1,773 万平方米,项目资源满足未来持续发展需要。

年报显示,2019年蓝光发展全国化布局进一步深化,销售分布日趋均衡。

在2019年销售规模中,西南区域(包括成都区域和滇渝区域)占比30%,华东区域占比26%,华中区域占比22%,华南和华北区域占比分别为12%和10%。

更加值得关注的一个现象是,蓝光发展所布局区域销售均突破100亿元,可谓实现了区域间的均衡发展。

同时,蓝光发展坚定推进“1+3+N”的城市战略布局,通过深耕及拓展并举,不断强化新一线、二级及强三线的投资占比,土地储备量质齐升,资源结构进一步优化。

02

黑马变白马

黑马,原是指在赛马场上本来不被看好的马匹,却能在比赛中让绝大多数跌破眼镜,成为出乎意料的获胜者。

冲击规模的路上,企业往往要从一匹黑马做起,一骑绝尘的魄力总会引得市场关注。然而,黑马只能是跑赢短周期的代名词,想要跑赢长周期则必须成为一匹白马。

换言之,站上千亿和站稳千亿是完全不同的。

2018年蓝光发展首次实现冲击千亿成功,成为当之无愧的一匹黑马。黑马是凭借实力还是运气,始终都有争论,因此唯有再一次的成功才更有说服力。

对于蓝光发展而言,唯有站稳千亿才能证明黑马的实力体现。

2019年报显示,蓝光发展实现销售金额1015.37亿元,不仅站稳了千亿,并且是同比增加了18.70%,黑马正在向白马转变。

其实,说到白马是很多企业的向往,股市上最受追捧的也是白马股。白马股,是指长期绩优、回报率高并具有较高投资价值的股票。

ROE(净资产收益率)也被视作白马股的一项重要参考目标。因为,净资产收益率该指标反映股东权益的收益水平,用以衡量公司运用自有资本的效率。指标值越高,说明投资带来的收益越高。

蓝光发展ROE持续提升,2019年实现净资产收益率23.88%,同比提升6.81个百分点。公开资料显示,蓝光发展2018年的ROE为17.07%;而在2017年这一指标为12.81%。

白马股另外一大特征就是持续的分红,蓝光发展推出2019年利润分配方案,积极回馈股东:每10股派发现金红利2.87元(含税),现金分红金额8.66亿元,占归母净利润25%。

持续稳定的分红政策,是蓝光发展对未来持续发展的信心体现,也是投资者看好蓝光未来的主要原因之一。从2016年至今,蓝光发展合计现金分红金额达到20.67亿元,占到了公司归母净利润的26%以上。

从黑马到白马,更需要有稳健的财务做支撑。

年报显示,蓝光发展已建立了十六家总行级的银行战略合作,并通过多种金融资本运作手段,持续优化负债结构。

报告期内,蓝光发展在获得公司债发行批文 29 亿元,私募债发行批文 20 亿元,美元债发行批文 4.5 亿美元,并成功发行公司债 25 亿元、私募债 7 亿元、美元债 7.5 亿美元、中票 9 亿元、短期 融资券 6 亿元。在快速发展的同时,公司严格控制财务杠杆,确保资金安全和经营稳定。

截止 2019 年 12 月 31 日,蓝光发展总资产达到 2,018.90 亿元,扣除预收帐款后的资产负债率为 67.94%,净负债率为 79.20%;期末预收款项 681.59 亿元,在手现金 259.53 亿元。

截止目前,公司主体信用评级被大公国际资信评估有限公司上调至 AAA,标普评级 B+,穆 迪评级至 B1,评级展望稳定。

03

稳健、创新

在销售规模增长的同时,蓝光通过严格控制财务杠杆,确保资金安全和严控财务风险。

2019年末,蓝光发展总资产达到2018.9亿元,同比增长33.81%;资产负债率为80.62%,同比下降了1.42个百分点;扣除预收账款后的资产负债率为67.94%,同比下降2.04个百分点。

值得一提的是,2019年末,蓝光发展净资产为391.21亿元,同比增长44.40%;净负债率为79.20%,同比下降了23.44%个百分点,财务杠杆降幅非常明显。

蓝光发展积极运用权益杠杆,也进一步降低了公司财务风险,提升了股东回报。2019年,蓝光推进合作伙伴多元化、产融一体、强强联合,少数股东分享投资收益达7亿元。

稳健的同时,蓝光发力数字化科技创新。

蓝光围绕住宅产品及服务的智能化迭代创新,打造与主业相融的数字化科技平台,向内部管 理要效率、向市场要效益。报告期内,成功推出蓝光智能人居平台 2.0、上海虹桥智慧云、智慧工地平台、产品标准化、智慧营销平台 2.0 等系统助力产品力、毛利率提升;作战地图、数字化风控 2.0、AIRS流程管理平台、数据中台 2.0、智慧客服 2.0 等系统助力蓝光管理成本下降、管控效能提升。

大力推进数字化转型、强区域精总部等举措,凭借数字化转型成果获得2019IDC 数 字化转型综合领军者、2019 年度数字化影响力企业等 8 项数字化、科技化奖项,并成功入选 2020 CIO 名人堂(2020 CIO HALL OF FAME,全球 11 家,中国首家)。

尽管2020年充满了变数,但正如蓝光控股集团董事局主席、蓝光发展董事长杨新年献词中如是说:“以积极迎变的心态,随时保持应变能变的动能”。

2020年,蓝光将坚持以“中而强,稳健前行,利润与规模并重,实现高质量增长”为战略方针, 聚焦“人居蓝光+生活蓝光”的双擎业务模式。

同时,保持战略定力,坚持底线思维,抓住发展机遇,全面提升对抗市场风险的“企业免疫力”。

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